关于对《扬州市区住宅物业管理项目招标投标办法（征求意见稿）》公开征求意见的公告
- 2024-04-12
项目名称: 关于对《扬州市区住宅物业管理项目招标投标办法（征求意见稿）》公开征求意见的公告
招标公司: 扬州市住房和城乡建设局
采购标的物: 物业管理项目
项目地区：江苏 扬州
为进一步增加制定规范性文件的透明度，提高规范性文件的质量，现将《扬州市区住宅物业管理项目招标投标办法（征求意见稿）》向公众公开征求意见。欢迎本市各社会组织、团体和个人通过以下途径和方式提出意见和建议。
通信地址 : 扬州市物业管理中心（扬州市广陵区观潮路 719 号 210 室）
邮编 :225003
联系人 : 时立宸
电话 :查看完整信息
电子邮箱 :34635619@qq.com
附件：《扬州市区住宅物业管理项目招标投标办法（征求意见稿）》
扬州市住房和城乡建设局
2024 年 4 月 8 日
扬州市区住宅物业管理项目招标投标办法
( 征求意见稿 )
第一章总则
第一条 为了规范住宅物业管理项目招标投标活动，保护招标投标当事人的合法权益，促进物业管理市场的公平竞争和物业管理行业的有序发展，根据《中华人民共和国招标投标法》、《中华人民共和国招标投标法实施条例》、《物业管理条例》、建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》、《江苏省物业管理条例》、《扬州市住宅物业管理条例》等有关规定，结合本市市区实际，制定本办法。
第二条 本市市区行政区域内的住宅物业管理项目招标投标活动及监督管理，适用本办法。
本办法所称住宅物业是指含有住宅的物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地。
本办法所称住宅物业管理招标投标，是指住宅物业的建设单位、业主组织等招标人通过招标投标的方式，选聘物业服务企业的活动。
本办法所称业主组织，包括业主大会、业主大会授权的业主委员会（以下简称“业委会”）、物业管理委员会（以下简称“物管会”）等。
本办法所称招标人，是指依法进行物业管理招标的住宅物业的建设单位、业主组织等。
本办法所称投标人，是指具有投标资格，并响应住宅物业管理项目、参与住宅物业管理投标竞争的物业服务企业。
第三条 扬州市住房和城乡建设局（以下简称“市住建局”）是市区住宅物业管理项目招标投标工作的行政主管部门，负责 市区 住宅物业管理项目招标投标活动的制度建设和监督管理。
扬州市物业管理中心（以下简称“市物管中心”）负责市区物业管理招投标平台（以下简称“物业招投标平台”）的建设，为市区物业管理招投标活动提供指导和服务。主要职责包括 :
（一）负责指导监督市区物业管理招投标活动 ;
（二）负责建立全市统一的物业管理招投标平台，并做好平台的日常运行和管理等工作 ;
（三）建立物业管理招投标专家库，负责专家库成员的选聘、定期培训、考核管理等工作；
（四）组织招标人抽取评标委员会专家评委；
（五）提供开评标场地并做好现场服务 ;
（六）制定 市区统一的综合评分分项和各分项权重比例；
（ 七 ） 制定物业服务招标文件和招标评分细则示范文本；
（八）法律、法规和规章规定的其他职责。
各区（功能区）物业管理行政主管部门负责本辖区内住宅物业管理项目招投标活动的日常管理和监督指导工作。主要职责包括 :
（一）物业管理区域备案；
（二）前期物业管理招标备案；
（三）前期物业管理中标备案；
（四）审查批准采用协议方式选聘物业服务企业；
（五）参与投标报名工作，共同审查投标人资格；
（六）监督评标委员会专家成员抽取、开标、评标等工作；
（七） 法律、法规和规章规定的其他职责。
业主组织应当在街道办事处（乡镇人民政府）领导下，依法依规选聘物业服务企业 。
第二章一般规定
第四条 住宅物业的建设单位、业主组织等招标人，应当通过物业招投标平台选聘物业服务企业。
任何单位和个人不得违反法律、法规规定，限制或者排斥潜在投标人参加投标，不得以任何方式非法干涉招标投标活动，不得将依法进行招标的住宅物业项目化整为零或以其他方式规避招标投标。
第五条 新 建含住宅的物业，建设单位应当在前期物业管理招标投标备案前，将划定的物业管理区域向项目所在地的区（功能区）物业管理行政主管部门备 案 ，确保一个物业管理区域只能由一家物业服务企业管理。
物业管理区域的划分应当以有利于实施物业管理为原则 , 充分考虑业主共有部分、共同管理权利行使的范围、物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设、不同物业管理业态等因素。对有市政道路、自然河道、公共通道及公共空间穿越、含不同物业管理业态的住宅建设用地，在住宅建设工程设计时，建设单位应当分别配置配套设施设备。
办理物业管理区域备案手续，须提交以下资料：
（一） 申请单位营业执照及房地产开发资质证书；
（二）建设项目批文 、项目命名批复等政府批件；
（三） 项目总平面图
（四） 项目配套设施设备配置情况；
（五） 其他需要提供的材料。
第六条 招标人可以自行办理招标事宜，也可以委托招标代理机构办理。招标人自行办理招标事宜的，应授权委托本单位工作人员作为招标人代表负责招标工作。
负责招标事宜的个人、招标代理机构等，应当具备编制招标文件等材料的业务能力和诚信经营记录，熟悉国家、省和本市物业管理、招标投标等相关法规政策和实务操作，具备相应的物业管理专业经历。办理招标事宜过程中，应当严格遵守法律、法规和政策规定，不得组织串标、围标等违规活动，不得同时为一个项目承担招标和投标业务。
招标代理机构在物业管理招标投标活动中，经核查存在违规行为的，两年内不得再次承接物业管理招投标代理业务。
第三章招标
第七条 招标方式分为公开招标或者邀请招标。
新建含住宅的物业，建设单位应当通过公开招标的方式选聘物业服务企业，负责前期物业管理 。
业主组织可以通过公开招标或者邀请招标的方式选聘物业服务企业。
鼓励业主大会、业主大会授权的业主委员会通过公开招标的方式选聘物业服务企业；物管会应当通过 公开招标 的方式选聘物业服务企业。
第八条 有下列情形之一的，经项目所在地的区（功能区）物业管理行政主管部门批准，可以采用协议的方式选聘物业服务企业：
（一）连续三次公开招标投标人少于 3 个的；
（二）住宅及同一物业管理区域内的非住宅，总建筑面积不足 3 万平方米的；立项为非住宅，总建筑面积不足 1 万平方米的；
（三）物业产权单一并由产权人自用的；
（四）其他国家规定或行业要求不适宜采用公开招标方式的。
第九条 前期物业服务招标的，建设单位应当在发布招标公告 10 日前，提交下列材料报项目所在地的区（功能区）物业管理行政主管部门备案：
（一）招标项目的建设项目批文、国有土地使用证或国有建设用地不动产权证、规划总平图、建设用地规划许可证等政府批件；
（二）物业区域备案证明；
（三）招标公告；
（四）招标文件及评分细则；
（五）物业服务用房落实情况；
（六）地名批复文件；
（七）前期物业服务经费测算；
（八）代理招标委托书（适用委托机构代理）；
（九）法律、法规规定的其他材料；
第十条 业主组织招标的，应当在招标公告或发出投标邀请书 10 日前，将以下材料报送项目所在地的街道办事处（乡镇人民政府）、区（功能区）物业管理行政主管部门：
（一）项目招标申请报告；
（二）业主大会作出不再续聘原物业服务企业、授权业委会招标的决议；
（三）业主大会表决通过的选聘新物业服务企业的方案。方案应当包括以下内容：物业服务招标方式、拟选聘物业服务企业的信用情况和 管理实际要求 、物业服务内容和标准、物业服务费用结算方式、物业服务合同期限、投标企业入围资格、选聘程序、评分规则、评委会人员组成等内容；
（四）业主委员会 ( 物业管理委员会 ) 备案证明；
（五）招标公告（或者投标邀请书）；
（六）招标文件，其中招标文件中的相关内容不得与选聘方案相违背；
（七） 代理招标委托 书 ( 适用委托机构代理 ) ；
（八）物业服务经费测算；
（九）法律、法规和规章规定的其他材料。
第十一条 市物管中心、区（功能区）物业管理行政主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）发现招标有违反法律、法规和本办法规定的，有限制或排斥潜在投标人的，有歧视性条款影响公平、公正招标等情形的，应当及时责令招标人改正。
第十二条 招标人或招标代理机构应当根据住宅物业管理项目的特点和需要编制招标公告或投标邀请书、招标文件、评分细则等。
招标公告或投标邀请书、招标文件、评分细则的编制应参照市物管中心制定的示范文本。
第十三条 招标人采取公开招标方式的，应在物业招投标平台公开发布招标信息。招标人也可以增加发布招标信息的媒介。招标公告首次公告期应满 7 个工作日，二次及三次公告期应满 5 个工作日。
招标人采取邀请招标方式的，应当向 3 个以上（包括 3 个）物业服务企业发出投标邀请书。
招标公告应当载明招标人的名称、联系方式、招标项目基本情况、投标条件、投标报名方式和所需资料，以及招标文件获取方式等事项。
第四章投标
第十四条 符合招标公告设定申请条件的物业服务企业，可以在招标公告发布至投标申请截止期间，按载明的方式进行投标报名。报名时需同步通过物业招投标平台进行申请。
前期物业服务招标的，建设单位应委托项目所在地的区（功能区）物业管理行政主管部门共同参与投标报名工作，审查投标人资格。
第十五条 公开招标实行对投标申请人资格预审的，招标人应当在招标公告中载明资格预审的条件、资格预审办法，作为对投标申请人进行资格预审的依据。
资格预审合格的投标申请人超过 5 家（不包含 5 家）时，招标人可采取公开随机抽签决定的方式，或者采取按照招标公告载明的对投标申请人资格、业绩等预审方法，从中选择不少于 5 家资格预审合格的投标申请人作为投标人，具体数量在招标公告中载明。
第十六条 单位负责人为同一人或有存在控股等关联关系的不同投标人，不得同时参加同一项目的招标投标活动。以总公司名义投标的，其物业服务行为可以由其分公司承担，但不得发包给其子公司实施。
投标单位与业主组织、街道办事处（乡镇人民政府）、社区存在利益关系或关联关系的，不得参与投标。
第十七条 在本市市区行政区域范围内开展物业服务业务的物业服务企业，应到市住建局登记，并接受行业指导和监督。
第十八条 招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间。投标文件编制时间自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件的截止之日止，不少于 20 日。特殊情况下，由招标人提出申请，所有投标人一致同意后，经项目地所在区（功能区）物业管理行政主管部门、市物管中心同意后，可提前到最短不少于 12 日。
第十九条 招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间 15 日前， 特殊情况不少于 10 日， 以书面形式通知所有投标人， 并同时报送项目 所在地的区（功能区）物业管理行政主管部门、 市物管中心。
招标文件的修改内容或解释说明内容逾期送达至投标人的，投标文件送达截止期日顺延。
第二十条 投标人在招标投标活动中，经核查并确认存在以下违规行为之一的，两年内不得参与全市范围的物业管理招标投标活动。
（一）伪造投标资料、隐瞒企业真实情况等弄虚作假行为参与竞标的；
（二）以明显低于市区物业服务社会平均成本价参与竞标的；
（三）以他人名义投标、串通投标、排挤其他投标人，影响公平竞争的；
（四）以投标谋取不正当利益、以其他弄虚作假方式投标，损害招投标或者其他投标人的合法权益的；
（五）与招标人串通投标，损害国家、社会公共利益或者他人的合法权益的
（六）以向招标人、评标委员会成员或招标工作相关的其他工作人员行贿等不正当手段谋取中标的；
（七）法律、法规规定的其他禁止性行为。
第五章开标、评标和中标
第二十一条 开标应通过市物业招投标平台组织，由招标人或市物管中心主持，并邀请所有投标人参加。开标应当按照下列规定进行：
（一）开标应在市住建局、项目所在地的区（功能区）物业管理行政主管部门派出人员监督下进行；
（二）开标前应当由前款规定的人员代表检查投标文件密封情况，也可以由招标人委托的公证机构进行检查并公证；
（三）开标过程应当有文字或影像等记录，并存档备查。
第二十二条 评标由评标委员会负责。
评标委员会由招标人代表和物业管理招投标专家库成员组成，人数为 5 人或以上单数，其中专家库成员不少于 2/3 。
评标委员会中的专家成员，应当由招标人 在开标当日上午从市物管中心建立的物业管理招投标专家库中，采取随机抽取的方式确定。
特殊项目需指定专业类别评标专家的，招标人应报市物管中心审批。
招标人未通过招投标平台从物业管理评标专家库中抽取专家的，评标无效。
第二十三条 评标委员会在评标前应当签订承诺书，成员名单在开标前应严格保密。
物业管理招投标专家库成员与招标人或投标人存在利害关系的，不得进入评标委员会，已经进入的应当更换。
招标人与投标人之间有股权、隶属或其他利害关系的，招标人代表不得进入评标委员会， 已经进入的应当更换。
第二十四条 评标方法应 采取综合评估法。综合评估法采用投标人信用成绩、物业投标报价、投标书、项目经理答辩四个评分项目加权求和的方式。各评分项目的评分方法、评分权重等，由招标人应事先在招标文件中载明，各分项权重之和为 100% 。
市物管中心应结合市区物业管理招投标工作实际情况，建立市区统一的评分项目和各分项权重比例，并适时调整。
第二十五条 曾获得示范物业管理项目、党建引领物业管理服务工作示范点等市级及以上物业管理类荣誉，在管并保持称号的投标人，评标时应当给予相应优惠分值，具体要求由招标人在招标文件中载明。
第二十六条 评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面评标报告。评标报告应当如实记载以下内容：
（一）评标的基本情况；
（二）评标委员会成员及相关人员名单；
（三）废标情况说明；
（四）中标人或中标候选人排序及得分；
（五）澄清、说明、补充事项纪要；
（六）评标委员会成员及监标人员确认签字；
第二十七条 招标人应当自评标委员会出具评标报告之日起 3 日内，通过物业招投标平台公示评标结果，公示期不得少于 3 日。公示期间无异议或者作出异议答复后，招标人向中标人发出中标通知书，同时将中标结果通知所有未中标的投标人。
第二十八条 招标人应当自确定中标人之日起 15 日内，向项目所在地的区（功能区）物业管理行政主管部门进行备案。备案资料包括开标评标过程、确定中标人的方式及理由、评标委员会的评标报告、评标记录、中标人的投标文件等资料。
第二十九条 招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起 30 日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立（前期）物业服务合同，中标人的投标文件应当作为（前期）物业服务合同的附件；招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容 的其他协议 。
招标人无正当理由不与中标人签订合同，给中标人造成损失的，招标人应当依法承担法律责任。
第三十条 业主大会成立前，前期物业服务合同已依法终止或解除，建设单位重新选聘前期物业服务企业的，应遵循如下程序：
（一）建设单位制定选聘方案（应包含服务内容、服务标准和收费标准等内容），并在物业管理区域内显著位置公示 15 日，同时书面告知街道办事处（乡镇人民政府）和社区居（村）民委员会、区（功能区）物业管理行政主管部门；
（二）选聘方案应征求已销售部分专有部分占已售总面积三分之二的业主且占已售总人数三分之二的业主意见，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。征求业主意见结果应当在物业管理区域内显著位置进行公示，公示期限不少于 7 日；
（三）建设单位按照选聘方案以及前期物业服务招投标流程，重新选聘物业服务企业。
第三十一条 市物管中心应当对进入物业管理招投标专家库的成员，进行相关法律法规和业务培训，对其评标能力、廉洁公正等进行综合考评和监督，及时取消不称职或者违法违规人员的评标专家资格。被取消评标专家资格的人员，不得再参加任何物业管理项目的评标活动。
物业管理招投标专家库每三年更新一次。
第六章其他
第三十二条 市物管中心应建立全市物业管理招标投标信用管理制度。招标人、投标人、招标代理机构及评标专家在招标投标活动中的相关诚信信息，应纳入本市物业管理招标投标信用体系，如有违规行为，应予以通报、处理。
投标人在中标项目中投标文件、服务合同的履行情况，及项目经理履职情况作为诚信依据。
第三十三条 投标人或者其他利害关系人认为招标投标活动不符合本办法有关规定的，可以依法向招标人提出异议；对异议答复不服的，可以在收到书面答复之日起 15 日内，向项目所在地的区（功能区）物业管理行政主管部门、市物管中心投诉。
招标人应当依法处理投诉，并配合物业管理行政主管部门处理投诉。
第三十四条招标人 、招标代理机构、投标人、评标人、中标人、住房城乡建设部门工作人员违反本规定的，由有关部门依照国家有关法律、法规进行责任追究；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十五条 各县（市）可参照执行，多产权的非住宅项目应参照执行。
第三十六条 本办法自年月日起执行，由扬州市住房和城乡建设局负责解释。扬州市人民政府办公室印发的《扬州市区物业管理招投标办法》（ 2002 年 6 月 1 日实施）同时废止。
关于《 扬州市区住宅物业管理项目招标投标办法 》的 起草说明
一、起草背景
《扬州市区物业管理招投标办法》自 2002 年 6 月 1 日施行以来，国家及地方相继出台了《关于印发 < 前期物业管理招标投标管理暂行办法〉的通知》（建住房 [2003]130 号）、《关于印发 < 江苏省前期物业管理招标投标实施办法〉的通知》（苏建房 [2007]114 号）、《国务院关于第三批取消中央指定地方实施行政许可事项的决定》（国发 [2017]7 号）、《住房城乡建设部办公厅关于做好取消物业服务企业资质核定相关工作的通知》（建办房 [2017]75 号）、《江苏省物业管理条例》、《扬州市住宅物业管理条例》等文件，这些文件涉及取消物业资质作为承接物业管理业务的条件、明确议标情形等招投标相关内容，这些政策改变使《扬州市区物业管理招投标办法》与现行国家、地方政策相抵触，不再适用于目前物业招投标市场需要。同时，随着城市建设规模的不断扩大，住宅小区数量不断增多，住宅物业管理招投标活动需要进一步规范，明确职责分工，规范操作流程，体现招投标活动过程中的公开、公平、公正和诚实守信原则。因此，重新制定出台《扬州市区住宅物业管理项目招标投标办法》是加强住宅物业管理工作的客观现实需要。
二、编制依据
根据 国务院《物业管理条例》（中华人民共和国国务院令 2003 年第 379 号）、《江苏省物业管理条例》（江苏省 第十三届全国人民代表大会常务委员会第二十五次会议 ）、《扬州市住宅物业管理条例》（扬州市第八届人民代表大会常务委员会第三十次会议）等法规规定，参照南京、泰州、常州、镇江等其他城市做法，并结合市区实际起草完成。
三、起草过程
2023 年 6 月份，扬州市物业管理中心结合市区实际，着手起草完成了《扬州市区住宅物业管理项目招标投标办法》（初稿）， 先后征求各区（功能区）住建部门、市物业协会、物业服务企业的意见，并根据反馈意见修改完善，形成了 《扬州市区住宅物业管理项目招标投标办法（征求意见稿）》 。
四、总体框架及主要内容
《扬州市区住宅物业管理项目招标投标办法（征求意见稿）》共分 6 章 36 条。
第一章总则。包含 3 条内容，明确了住宅物业管理项目招标投标办法的适用范围、部门职责及工作原则。
第二章一般规定。包含 3 条内容，规定了物业管理区域划分备案作为招标必备要件。
第三章招标。包括 7 条内容，对物业管理项目招标的形式、招标材料、申报流程等，进行了明确。
第四章投标。包括 7 条内容，对投标方式、资格审查、违规行为处罚，提出了要求。
第五章开标、评标和中标。包括 11 条内容，对物业管理项目的开标、评标和中标的开展、要求和监管，进行了明确。
第六章其他。包括 5 条内容，对物业管理项目招投标参与单位和人员 的 违法违规行为，明确了责任。
